2月21日,国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见中提出:发展新型建造方式.大力推广装配式建筑,减少建筑垃圾和扬尘污染,缩短建造工期,提升工程质量.制定装配式建筑设计、施工和验收规范.完善部品部件标准,实现建筑部品部件工厂化生产.鼓励建筑企业装配式施工,现场装配.建设国家级装配式建筑生产基地.加大政策支持力度,力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%.这种住宅生产、供应的工厂化就是为了实现住宅产业化.
而在去年的2月份,远大在长沙19天建成57层超高层;同年6月,卓达集团3小时建两层别墅的现场演示……让业内及众多购房者认识了什么是住宅产业化;这种大量部件通过机器生产、产品标准的固定化、以及整个建筑过程的精准化,"如同生产汽车一样生产房屋"的住宅产业化成为中国房企研究的对象.
什么是住宅产业化为什么推广住宅产业化
对于住宅产业化,目前业内给出的定义是用工业化生产的方式来建造住宅,是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求,以提高住宅生产的劳动生产率,提高住宅的整体质量,降低成本,降低物耗、能耗.通俗的讲,就是建筑工地搬移到工厂流水线上,像造汽车一样来造房子,最后把零部件拿到工地进行组装,这样的方式已经突破了传统的建筑工艺和施工理念.
为什么要推广住宅产业化一是,住宅产业化为了减少建筑垃圾的产生、建筑污水的排放、建筑噪音的干扰、有害气体及粉尘的排放.从而实现节能、节水、节地、节材,建造过程也更加环保.而在现实生活中,由于建筑垃圾、工地扬尘等造成的环境污染我们也有目共睹,因此在城市环境的治理中,这些也是治理的重点.举例来说,在一些重要会议比如北京的apec期间、郑州的上合会议期间,所在城市所有工地全部停工,所创造的"会议蓝"(当然还有其他的治理措施),就可以看出工地污染的严重性.
二是,住宅产业化可以缩短建造工期、提升工程质量.其产业化运用运用现代工业手段和现代工业组织,对住宅工业化生产的各个阶段的各个生产要素通过技术手段集成和系统的整合,达到建筑的标准化,构件生产工厂化,住宅部品系列化,现场施工装配化,土建装修一体化,生产经营社会化,形成有序的工厂的流水作业,从而提高质量,提高效率,提高寿命,降低成本,降低能耗.这种大部分工程量在工厂完工,材料预制、部品部件模块化、现场拼装的生产方式就大大提供了施工效率.这也就有了我们文章开头远大的19天盖出57层高楼、卓达的3小时建两层别墅等速度.
19天57层,远大长沙"小天城封顶图
中国住宅产业化发展如何
那么在实际操作中,中国的住宅产业化究竟发展的如何
其实早在多年前,住宅产业化就已经提出,只是对于很多人,不仅是购房者即使是一些房地产界的专业人士来说,也不一定对住宅产业化有清晰的认识.
查阅资料可以看出,我国从1992年开始研究住宅产业化;1999年正式提出"住宅产业化",那一年国务院办公厅颁发了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》,该意见作为一个纲领性文件,吹响了我国住宅产业化的号角;同年4月29日,建设部颁发了《商品住宅性能认定管理办法》,7月1日实施;
2005年建设部与国家质量监督总局发布《住宅性能评定技术标准》,2006年3月1日开始施行.它们从住宅性能认定角度对有关企业走住宅产业化之路进行鼓励和引导.
2006年6月21日,建设部颁布《国家住宅产业化基地实施大纲》.大纲要求,住宅产品必须向标准化、系列化、规模化、产业化、模块化和通用化发展,以改善产品的性能和质量,方便设计和施工,为工业化住宅建筑体系奠定较好的物质基础.
2006年至今,深圳、北京、上海、沈阳、济南、合肥等城市开始试点住宅产业化.尤其是在常态化调控的市场背景下,未来房地产开发单纯依靠土地升值、房价上涨的盈利模式已越来越不可取,房地产行业的利润率会不断走低.住宅产业化模式可以提高项目周转率,以开发周转速度的提高来有效缓解行业利润增速下滑的局面,从这个角度来讲,住宅产业化模式将成为房地产行业经历暴利之后新的盈利模式.
中国那些尝试住宅产业化的房企
既然住宅产业化或将成为行业新的盈利模式,那么有哪些企业已开始尝试住宅产业化
说到住宅产业化,不得不提的是日本.住宅产业化这个概念就是日本人在1968年提出的,经过将近50年的发展,在日本已经广泛普及.而在国内大城市中,只有少数城市开始试点.对于中国房企来讲,住宅产业化大多都是取经于日本,比如万科.
梁的上排钢筋随预制构件在工厂绑扎好,在现场楼板安装完成后会有一层楼板钢筋锚入后浇砼板.
预制柱安装,现场安装支撑的预埋件提前已在工厂留置好.
预制梁柱构件的节点采取现场后浇混凝土
用于机电穿线的洞口是在工厂预制时在梁上预留好的
连塔吊连接的预埋件也都是在预制厂预埋的,每个埋件8个螺丝孔丝毫不差
走廊墙体砼反坎,预埋了安装孔洞和连接铁件
梁下为墙体需要的预埋件在工厂埋好
运输到楼层准备安装的墙板
安装好的阳台墙板
挂机电管线的挂钩是直接粘在预制楼板上,不用套管或桥架,五颜六色的线区别不同的功能
卫生间也是工业化整体成品,内部的墙、地砖及卫浴装修都已在工厂做好
地面管线的固定方式,使用镀锌定型支架,软管遇到返梁的处细心地设置了过渡垫块,以防止以后长期使用时因重力导致变形影响通畅.
作为地产一哥,万科拥有绝对的话语权,而万科住宅产业化的积极呼吁着和推动者,在1999年建设部发布住宅产业化相关意见时,便开始响应号召,推进住宅产业化的发展;同年,万科集团建筑研究中心正式成立,拉开了万科住宅产业化序幕;随后,"万科客户体验中心"、"万科住宅产业化企业联盟"等机构相继成立,万科实施住宅产业化的步骤有条不紊展开,并于2002年建成了万科建筑研究中心大楼;2004年,万科成立工厂化中心,开始了工厂化住宅的研究工作;2005年,万科在深圳建筑研究中心试验基地建设1#工业化生产试验楼.在这栋住宅楼上试验了PC(预制混凝土)结构、PC外墙、PC整体式厨房和卫生间、轻钢外墙、轻钢屋顶和ALC外墙,对各种工业化建筑体系完成了一次全面的检验;2006年,建筑研究中心下属万科住宅产业化研究基地项目取得政府批复及用地规划条件,同年破土动工.2007年,"万科住宅产业化研究基地"落成,万科真正意义上的住宅产业化项目--上海浦东万科新里程于同年开工……
虽说万科推进住宅产业化由来已久,并且在前几年作为万科转型的重点,王石在各种论坛上也会大力宣传.但是万科的发展进程还是很缓慢,据数据显示,截至2014年,累计实施了住宅产业化技术的建筑面积有700多万平方米.而2014年一年,万科的销售面积就有1800多万平方米.
万科之外,研究住宅产业化的房企还有远大集团.为推进住宅产业化,远大集团还专门成立了远大住宅工业有限公司.从1996年研究住宅产业化至今,远大住工在实践中建立健全了自主建筑工业化研发体系、制造体系、施工体系、材料体系与产品体系,技术专利达50余项,PC(预制混凝土构件)生产制造和BIM设计建造技术也已成熟.
实际操作中,远大住工运用EPC(设计、施工、设备采购一体化)建设模式以及预制装配整体式钢筋混凝土结构体系.墙体、楼板等都是在工厂生产、配送的预制件,将传统的建筑工地变成住宅工厂的"总装车间",让后把这些制造好的部品部件运送到工地现场进行组装.而远大也用该技术建造了除文章开头提到以19天57层的速度打造的长沙"小天城"还有花漾年华(长沙)、丽水新城公租房(沈阳)、蓝色港湾(张家界)等项目.
作为新兴的建筑模式,目前开发商和建筑施工企业对住宅产业化的态度已开始发生转变,一些房企开始选择这些预制装配式产品,探索住宅产业化.
在郑州,政府也多次提及住宅产业化和推进其发展.最近的一次就是1月份,省住房和城乡建设厅下发的《关于加快发展成品住宅的通知》,成品住宅的推进在一定程度上就会推进住宅产业现代化.实际操作中,万科在建设万科城时就运用了万科住宅产业化的科技,比如室内隔墙、楼梯的工厂预制现场安装.而据我们了解,郑州的一些房企也开始走出去参观学习万科、远大的住宅产业化.
最后,笔者想说,从传统建筑到工业化建筑的转型,目前中国的基础相对比较薄弱,在发展过程中也面临着各种问题,比如建筑施工工艺水平怎么提高,建筑成本怎么降低,配套的标准和图集如何编制,定额编制、住宅怎么验收工厂中生产怎么检验设计、施工、现场管理技术队伍的培训如何跟上厂家和设计院所、开发企业如何做到不脱节未来,这些问题都需要抓紧研究和探索,而住宅产业化的探索之路我们还要走很长.

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