来源：《南方房地产》2008年第8期

当前，虽然国家统计局的统计快报数据还在显示房地产价格指数继续增长，但从各地的实际情况来看，普遍处于观望期，市场交易冷淡，特别是交易量的大幅度萎缩十分显著，有些城市的有些项目甚至出现了打折促销的现象。

目前的房地产市场已不是孤立的市场，受外部环境影响越来越复杂。2008年以来，房地产市场运行与国家宏观经济形势、国际经济走势、资本市场变化、政策环境，以及市场本身供求关系的变化息息相关。在这种外部环境、内部政策以及此前地价房价的过度增长和透支等各种因素共同作用下，最终导致了市场浓愈的观望气氛。

那么，未来房地产业将何去何方？

不可否认，影响我国房地产业长期持续发展的障碍因素依然存在，主要表现在：我国在今后相当长的时期内，仍将是人均收入水平较低的发展中国家，购房能力有限，人均拥有资源量很少，许多地区仍将处在解决温饱问题的发展阶段。根据恩格尔的需求定律，在这一发展阶段，第三产业，特别是现代服务业的发展（包括房地产业）将不可避免地受到需求能力方面的限制。

但是，从长远来看，随着国民经济的持续发展、城镇化进程的加快、城镇人口的增加、居民消费观念和消费结构的转变，对住房的需求将持续增加，需求旺盛仍然是我国房地产市场发展现阶段的基本特征。住房需求主要来自四个方面：一是快速城镇化带来的新增城市人口的需求；二是国民经济稳定增长，居民收入持续增加带来的改善性需求；三是人口结构变化和旧城改造、城镇房屋拆迁带来的刚性需求；四是流动性过剩、物价上涨、通胀压力、负利率造成的投资、投机性需求。此外，还有人民币升值导致外资投资需求。

针对我国的国情特点和发展阶段，人们改善人居环境主要有三个层面。首先是解决“居者有其屋”的问题。其次是改善居住环境。包括保证基本的居住空间、完善基础设施、改善居住条件、提高居住质量等。从数量上讲，人均住房面积要达到一定标准；从质量上讲，居住服务的各项功能要齐全，配套设施要到位。最后是提升人居环境。这是人们在居住方面追求的较高境界，就是追求人与人、人与自然之间的和谐。上述几个方面，构成了住房消费的主体，即自住和改善型住房需求。

因此，从改善人居环境和带动国民经济发展来看，未来房地产业依然有较大的发展前景。房地产业的发展重点将从追求数量为主向注重质量转变，加快住宅产业化发展步伐，全面提高住宅的工程质量、功能质量、环境质量和管理质量。未来的住宅的功能空间更加合理，在较小的空间内创造较大的舒适度，提高单位住宅面积使用率和功能空间的合理性；住宅的物理性能有较大改善，使住宅在保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面有良好的物理性能；住宅设施设备的装备水平进一步提高，智能化技术等在住宅建设中的推广使用；居住区的环境和配套水平更加完善，努力创造自然和谐、朴实、优美、安全环保、舒适便捷的住宅环境；提高住宅的耐久性，提高设计水平，增加住宅的可改造性，延长使用寿命。

房地产业经过冷静回调，将迎来新的健康理性发展时代！

（作者：住房和城乡建设部政策研究中心处长、研究员 文林峰）

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