房地产进入存量房时代，既有建筑的装修改造是当前的趋势，在当前既有建筑面积大、改造任务重的大背景下，到底应该如何破局呢？峰会现场，中国建筑设计研究院有限公司室内环境设计研究中心主任彭典勇带来了主题演讲：《既有建筑改造之住宅全装修内装品质提升之路》。

既有建筑存量巨大

彭典勇先生表示，老旧小区改造新一轮的全国性调研的数据显示，从1978年至2017年底，中国城镇住宅存量从不到14亿平方米迅速增至261亿平方米，共计2.7亿套，以2.6%的翻新需求比例来计算，全年城镇需改造的存量房套数约702万套，既有建筑存量巨大。

且城镇存量住房中15%建于1990年以前，存量住房中78%为6层及以下建筑（21%为平房），其中绝大部分没有电梯，存量住房套型结构偏小，一居和二居室占比达62%，四居室及以上占比仅7%，26%的城镇住房无独立抽水/冲水式厕所冲洗设施。

改造需求迫切

彭典勇先生表示，部分既有建筑目前存在功能空间缺失的情况，主要体现在卧室与餐厅合用、起居与厨房合用、无厨房空间及多户公用卫生间等情况，同时多数既有建筑未考虑全龄化问题，人性化设计不足，且既有居住建筑室内空间、部品及电气点位多数未按照人体工程学设计，使用不便。

大部分老旧小区存在不同程度的墙体开裂、变形、屋顶和墙面渗水，并由此带来一系列的墙体保温、隔声性能差等问题，同时老旧小区设施的老化常常伴随着管线、排水、给水功能异常以及异味大、难以清洁等一系列的附属问题。

如何去做好既有建筑改造的设计

一、评估

1、背景分析

根据既有建筑的项目性质，所在地的政策环境、市场整体情况、城市规划发展信息及项目周边配套信息等，明确项目改造前后使用性质变化的可能性，确定既有建筑改造整体定位。

2、市场调查

分析项目改造后使用人群的特点及主要特征，主要包含定位人群的年龄层次、家庭结构、职业特征、教育背景等，进而对人群需求做出预判及评估，以确定改造后项目配套及功能等满足人群使用及心理需求。

3、改造需求

结合业主需求及既有建筑现状进行评估，在正式开展项目设计前进行既有建筑改造可研性分析，明确改造需求，确定项目执行任务书。

4、性能检测

项目环境评估需对既有建筑项目配套设施、设备，公共空间结合既有建筑改造项目需求评估为公共环境及项目配套改造方案提供理论支撑。

5、结构检测

评估现有结构体系老化及损坏程度，确定是否需要对结构进行加固或者修整，若结构损坏严重，需要评估对既有建筑改造方案实施的可能性。

6、设备检测

项目环境评估需对既有建筑项目配套设施、设备，公共空间结合既有建筑改造项目需求评估为公共环境及项目配套改造方案提供技术支撑。

二、策划

1、功能改造

既有居住建筑改造的首要任务是对功能的改造，功能改造需结合针对既有居住建筑的功能改造评估结论，确定建筑使用性质变更、使用人群需求和任务书要求等进行功能空间改造。

2、人性化设计

精细化设计：注重品质住宅生活模式的建立和引导，强调居住品质的同时人性化设计。根据前置条件通过空间统筹、功能区块统筹、收纳空间的规划、管线通路、检修与部品结合的精细化设计，寻求合理的综合解决方案。

全龄化设计：针对居住人群的不同年龄层次、家庭构成、日常生活习惯等因素形成相应的设计解决方案，切实解决使用需求。

3、工业化内装技术

包括一体化设计、隔墙系统、集成厨房、整体浴室、装配式墙面、装配式地面等工业化内装技术。

4、生态化策略

在满足国家相关《民用建筑工程室内环境污染控制规范》规范前提下，可以通过利用装配式施工手法及室内家具部品的选用，优化室内物理环境，做到健康节能。

怎么样去解决建筑改造的难点

一、一体化设计

既有居住建筑改造项目以解决现状问题及使用需求为出发点，协调建筑、结构、给排水、供暖、通风、空调、燃气、电气、智能化、适老化和模数化等各专业的要求，进行同步协同设计，优化各个户型内部空间功能，满足后期使用需求，减少后期施工难度优化材料损耗。

二、功能空间改造

功能空间改造需结合针对既有居住建筑的功能改造评估结论，确定建筑使用性质变更、使用人群需求和任务书要求等进行功能空间改造。

三、全龄化设计

针对居住人群的不同年龄层次、家庭构成、日常生活习惯等因素形成相应的设计解决方案，切实解决使用需求。

四、精细化设计

精细化设计全屋的收纳系统，原则是需要做物的分离和物的归类，不同的东西放在不同的地方。

五、智能化控制

注重品质住宅生活模式的建立和引导，强调居住品质的设计。通过对管线通路与智能家居产品结合的精细化设计，提供智能化控制的解决方案。

六、生态环保

生态环保，必须遵循生态环保的概念，包括材料选择跟声音、光环境，而不是单纯的把房子装修的好看就好了。

什么样的技术适用于既有建筑的改造？

传统方式面临的问题：

工期风险：工期较长，有延误风险，施工后必须有空置周期；

材料管控：材料浪费和材料质量控制，现场堆放及精加工困难，产生二次现场污染；

施工质量：分包交叉作业相互干扰，现场非标作业管控困难；

维护和改造：设计与施工误差，不可逆方式施工，后续维护困难；

垃圾污染：建筑垃圾占垃圾总量40%，大量现场污染、扬尘及噪音；

如果采用传统的装修技术去做改造的话，面临的问题非常多，比如在北京和上海就会非常难，因为每天只有七个小时的工作时间，而且楼上楼下都有邻居。

在这种情况下，中国建筑设计研究院通过十几年的时间积累，开发出了一套高效的全流程装配式内装解决方案，在工期、材料、施工质量、后期维护等方面着手，希望能够推动中国的装配式技术发展，为中国既有建筑的改造、住宅全装修内装品质的提升，做出我们的贡献。

一、装配式技术-装配式墙面饰面

既有居住建筑采用装配式墙面饰面技术进行改造，装配式墙面饰面通过独立研发的标准挂墙连接件现场采用干法施工，不采用水泥砂浆及胶粘等湿法作业的手段，不产生有害气体。

装配式墙面饰面-应用效果

二、装配式技术-地面架空系统

既有居住建筑采用地面架空技术进行改造，实现全干法施工，不需要进行重新找平和维护，避免现场湿作业产生的施工质量不一致、污染等问题。

地面架空系统-应用效果

三、集成化产品-整体卫浴

既有居住建筑卫生间改造需充分考虑全龄化的需求，采用装配式卫浴技术可在在无障碍卫生间产品中可在墙板内预埋受力构件，安装老年人扶手或儿童面盆，保障使用安全。

整体卫浴-应用效果

四、集成化产品-集成厨房

集成厨房整合既有空间内的墙体结构形式、墙面装饰、预制设备管线、家具部品综合资源，实现在对原现状环境尽可能不破坏的情况下完成对既有建筑厨房空间的改造。

集成厨房-应用效果

来源：精装中国

责编：皮诺

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